Çatı

» Çatı katında ikamet etmekteyim. Üst katta ısınma problemi yaşadığım için çatıdaki ısı izolasyonu nu masraflarını kendim karşılayarak yapmak istiyorum. Bu işlem için binadan ortak karar alınması gerekli olur mu?

Çatı, ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. Bu nedenle çatı giderlerine tüm malikler katılmalıdır. KMK 19.madde gereği


''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''


Sulh Hukuk Mahkemesi kanalı ile tespit yaptırarak sorununuzu çözme olanağınız bulunmaktadır.


» Çatı dubleksinde oturuyorum. Çatı akıyor. Yöneticiye söylediğimde çatı katı tamirleri dubleks dairelere aittir diyor.Bu çerçevede, Hukuki olarak ne yapmam gerekiyor. Hangi mercie nasıl müracaat edip bu sorunu çözmem gerekir.

Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. Bu nedenle çatı giderlerine tüm malikler katılmalıdır.



KMK 19.madde gereği



''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''



Sulh Hukuk mahkemesi kanalı ile tespit yaptırarak sorununuzu çözme olanağınız bulunmaktadır


» 20 daireli 5 bölümden oluşan ve üst 5 dairenin dubleks olduğu bir apartmanda ev sahibi olarak ikamet ediyorum. Problemim çatının akması kat maliklerine söylediğimizde üst katların dubleks olduğu problemin dubleks daireleri ilgilendirdiği şeklinde yanıtla karşılaşıyoruz. İzleyeceğimiz yol veya bununla ilgili yapmamız gereken şey nedir?

Öncelikle bina mimari projenizi temin ederek ortak alanları tespit etmelisiniz. KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. Ancak teraslar eklenti olarak kayıtlanmış olabilir.Ortak alanlar KMK 20.madde gereği tüm maliklerce giderleri karşılanması gereken yerlerdir. Bu nedenle kat malikleri kurulunda sorununuza çözüm bulamaz iseniz KMK 19.madde gereği ''Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. '' öncelikle tespit yaptırarak probleminizi çözebilirsiniz.


» Çatı katında oturuyorum çatı akıyor mahkemeye gitmek istiyorum ama yöneticiyim kat sahiplerinden para toplamak istedim daha önceki yönetim yaptırdı verdik bir daha vermeyiz diyorlar ayrıca güneş enerjileri var onlarda indirmiyor bu durumda davayı kime açacağım

Kat malikleri kurulu ortak bir karar alamıyor ise KMK 19.madde gereği ''Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. ''mahkeme kanalı ile tespit yaptırmalı ve sonrasında tamirat işinizi yaptırmalısınız.


» 5 Katlı bir binanın çatı katında oturmaktayım. Ortak kullanıma ait olan çatıyı üzerime alabilir miyim?

Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup kat maliklerinin kişisel kullanımına ya da mülkiyet hakkına konu edilemez.


» 5 katlı binanın en üst katındayım aldığımda binanın üstü zift ile kaplanmış çatısı yoktu 3 yıl sonra zift bozulması ile evime su girmeye başladı binada 5 kişi daire sahibi var yönetici yok herkes başka taraflara çekiyor hatta birisi Almanya daymış telefonla dahi ulaşamıyoruz. Çatı yaptırmak istiyorum kimse razı gelmiyor alt katta işyerleri var aslında iyi kazanıyorlar ama yapmak istemiyorlar belediye çatısı olmaya binaya işyeri ruhsatı verebilir mi ben çatıyı yaptırmak istiyorum sürekli akıyor eşyalara parkelere zarar veriyor yaptırırsam daha sonra mahkeme kanalıyla diğerlerinden alabilir miyim yoksa belediyeye başvurup işyerleri ruhsatını iptal ettirip zorla yaptırabilir miyim?

Bina onaylı mimari projenizi temin etmeli ve binanızın çatılı olup olmadığını araştırmalısınız. Projenizde çatı var ise bunun yapılmasını kat malikleri kurulu kararı olmaksızın yargı yolunu kullanarak sağlayabilirsiniz.Ancak projenizde çatı yoksa bu durumda KMK 19.madde gereği tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı olurunu almanız, Belediye ilgili birimlerinden onay almanız, proje tadilatı yaptırmanız gerekecektir.


» Biz 16 daireli bir binada oturuyoruz. Yöneticimiz toplantı yapmadan ve oy çoğunluğunu sağlayıp karar defterine yazıp imzalatmadan çatıdaki bir dairenin üzerini izole ettirdi. Bu işlemin sebebi de en üst katta oturan ve aynı zamanda kapı komşusu olan kişinin evinin soğuk olması. Yani çatıda herhangi bir akma, çökme vs. yok. Yönetici bu işlemi yaparken kapı kapı dolaşıp şifaen onay aldığını ve çoğunluğun kabul ettiğini söylüyor. Hatta şu anda çatıdaki o kısmın izolasyonu için her daireden para topluyor.
1-Bu sebep ve şekilde yapılan çatı izolasyonu kat mülkiyetine uygun mudur? Yani bu apartmanı mı ilgilendirir yoksa o daire sahibini mi? O dairede oturan kişinin izolasyonu içeriden yaptırması gerekmez mi?
2-İlgilendiriyorsa bile bunu toplantı yaparak oy çoğunluğunu sağlayıp, karar defterine yazıp, imzalattırması gerekmez mi? Şifaen onay almak yasal mıdır? Yöneticinin bu işlem için bu şekilde para toplama yetkisi var mıdır? Biz diğer kat malikleri nasıl davranmalıyız?

MK 42.madde gereği ''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.'' Karar alınması halinde ısı yalıtımı yapılması mümkün olup bu şekilde karar alınmamış ise yapılan işlem yasal olmayacaktır.


» 16 daireli bir apartmanın çatı katında oturmaktayım her sene kisin yağmur yağdığında maalesef evimin hemen hemen her yeri rutubet alıyor ve akıyor yönetici çatının sadece akan yerlerini yaptırıyor ama yinede akıyor şubat ayında genel kurul var diye ilgilenmiyor ve biz bu yöneticiyi parayla dışarıdan tuttuk ne yapmamız gerekir ve benim gibi 2 dairede bu sorunu yaşıyor.

KMK 19.madde gereği ''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' Sulh Hukuk mahkemesinde tespit yaptırarak çatının genel onarımını yaptırabilirsiniz.


» A-B-blok olarak 20 dairelik bir binadan oluşmakta ve yan yana 5 daire mevcut olup ben gelmeden önce olan anlaşmazlık benim yardımım ile çözüldü ve daha doğrusu 1ve2 senelik toplayamadıkları aidatların toplanmasına yardımcı olarak aidatlar alındı ben 5.katı aldım tüm malikleri toplayarak hepsine doğal gaz dönüşümü yapıldığında bazı yalıtım veya çatı tavan yani bina üst tavan kısmı daha sonra çatıyı oluşturulur burası çatımı yorumu nedir anlayamadım ama ortak alan olarak mı geçer bu tavan en üst kısmı yaptıralım diye 5 senedir söyleyip karar aldırıyoruz ama yapan yerine getiren yok bana yöneticilik verecekler bu sefer orayı yaptırmağa kalksam bugün söylediğini yarın başka konuşan kişiler mevcut ödeme yapılmayacak bende bu şekilde kararsız kaldım kendi bölümümü duvar üstünü yaptırsam zarar vermeden acaba bu konuda durum nedir?

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır ve KMK 20.madde gereği çatı ile ilgili giderlere kat malikleri kurulunca karar alınması şartı ile tüm kat malikleri katılmak durumundadır.


» Oturmakta olduğumuz bina bodrum kat dâhil 5 katlı ve bir yöneticimiz yok. Bizde binanın 5. katında oturmaktayız. Çatı yaptırmak istiyoruz artık her sene badana yaptırmaktan bıktık çatımız akmakta ortak alan olduğu için bizde bütün daire sakinlerinin de para verip ortak yaptırılmasını istiyoruz fakat kimse para vermiyor zararı size siz yaptırın diyorlar ne yapmamız gerekiyor.

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. KMK 19.madde gereği ''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.



(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.


(Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' Kat malikleri kurulu olarak karar alma olanağınız yoksa Sulh Hukuk mahkemesinde öncelikle tespit yaptırarak sonrasında dava açma hakkınızı kullanabilirsiniz.


» 34 daireli bir apartmanda yöneticiyim. Binanın son katında 4 adet dubleks daire var. Çatı onarımı ortaklaşa mı yapılacak yoksa dubleks daire sahipleri mi onarımı yaptıracak?

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır ve çatı için yapılacak giderlere KMK 20.madde gereği tüm kat malikleri katılmak durumundadır.



T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2001/11550,K. 2002/760,T. 28.1.2002


• ÇATI YAPIM GİDERİNİN TAHSİLİ İSTEMİ ( Ortak Yer Olan Terasta Projeye Aykırı Değişiklik Yapılmasına Onay Vermeyen Bağımsız Bölüm Maliklerinin Giderlere Katılımının İstenememesi )

• KAT MALİKLERİNİN SORUMLULUĞU ( Ana taşınmazın Mimari Durumunu Titizlikle Korumaya Zorunlu Olmaları ) • ORTAK YERLERDE ONARIM VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASININ ZORUNLU OLMASI ( Kat Maliklerinden Birinin Bütün Maliklerin Rızası Olmaksızın Ana taşınmazın Ortak Yerlerinde Onarım Yapamaması )


• KAT MALİKLERİ KURULUNDAN KARAR ALINMADAN ONARIM YAPILABİLECEK HALLER ( Zorunlu ve Acil Durumlarda Projeye Aykırı Olmamak Şartıyla Kuruldan Karar Alınmadan Onarım Yapılabilmesi ) 634/m.16,18.19.20.22.32


ÖZET: Kat malikleri, ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya zorunlu oldukları gibi kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Ortak yerlerde onarım ve değişiklik yapılması gerektiğinde, bu husus öncelikle kat malikleri kurulunca görüşülüp karara bağlanmalıdır. Genel kural böyle olmakla birlikte, zorunlu ve acil durumlarda, projeye aykırı olmamak koşuluyla, kat malikleri kurulundan karar alınmadan da onarım yapılabilir. Buna göre ortak yer olan terasta projeye aykırı değişiklik yapılmasına onay vermeyen bağımsız bölüm maliklerinin, çatının yapım giderlerine katılmaları istenemez. Yukarıdaki karar bilginize sunulmuştur.


» 3 katlı evin 3.katında oturuyorum. Çatının akması üzerine diğer kattakilerden ortaklaşa çatıyı yaptırmak için yardım istedim. Yardım yapmamaları üzerine çatıyı kendim yaptırdım. Bu saatten sonra hukuki yolla diğer apartman sahiplerinden hakkımı alabilir miyim?

KMK 19.madde ''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. (Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' Gereği işlem yaparak öncelikle tespit yaptırmanız gerekmekte idi. Bunun yapılmamış ve kat maliklerinin rızasının alınmamış olması nedeniyle talep hakkınız bulunmamaktadır.


» 13 daireli apartmanımızda 6 adette kiracı işyeri bulunmakta. Çatı yapımı söz konusu olduğunda kiracı işyerleri çatı masrafına katılmalı mı? Katılmalıysa bunun yasal oranı nedir? İşyerlerinin metrekare olarak ebatlarının farklı olması ödeyecekleri rakamı şekillendirir mi?

Çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanı olup esasen kat malikinin karşılaması gereken gider kalemleri arasındadır. KMK 20.madde gereği yönetim planınızda farklı bir paylaşım esası belirlenmemişse çatı için yapılacak giderlere her kat maliki kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. KMK 22.madde gereği kiracı ve kat maliki bina giderlerinin tamamından müştereken sorumludur. Yönetici bu gideri her ikisinden de talep edebilir.


» 4 katlı apt. nın 4.katında oturuyoruz 2 sene önce dış cephe ısı yalıtımı yaptırdık. Üst kat iki dairenin tavanları karardı. Çatımız var ama alel usulu biz çatıya izocam istiyoruz alt daireler katılmak zorunda mı? Lüks olduğunu söylüyorlar kabul etmiyorlar ısınamıyoruz ne yapmamız gerekiyor

KMK 42.madde gereği '' Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.'' çatı yalıtımı için karar alınmalıdır.


» Apartmanda yöneticiyim. Yardımcımla aramızda karar aldık ve çatıya ısı yalıtımı yaptırdık 2000 TL tuttu denetçiler bu durumu genel kurula şikâyet edeceklerini söylediler. Genel kurulda ne olur?

KMK 42.madde gereği ''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. '' ısı yalıtımı kararı alınarak uygulanabilir. Yönetici yetkisi olmadan, karar alınmadan kendi inisiyatifi ile bu yönde bir işlem yapamaz.


» Oturduğum apartmanda 4daire bulunmaktadır. Her katta tek daire mevcuttur. Çatıdaki herhangi bir tadilatta diğer daireler sorumluluk almamakta, en üst katta oturduğum için masrafları üzerime yıkmaktadırlar. Bu durumda ne yapmalıyım? Çatı ortak alan değil midir?

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. Yine KMK 20.madde gereği ortak alan giderlerine tüm kat malikleri katılmakla yükümlüdür. Bu hususta yasal yollara başvurma hakkınızı kullanmalısınız.


» Ben sekiz daireli girişteki iki iş yerinin sahibiyim iş yerinin arkasında da bir daire var yukarılarda da her katta da ikişer daire var bu binanın çatı dış cephe boyası ve tamiratında benim ne kadar katkı yapmam gerekir.Kat malikiyim birde dükkânım var dükkân çatı masrafına katılır mı katılırsa bir kat a düşen payı mı öder

KMK 20.madde gereği bina yönetim planınızda başka bir düzenleme yoksa dükkânınıza isabet eden arsa payı oranında çatı masraflarına katılmanız gerekecektir.


» Balıkesir ili Ayvalık ilçesinde ikamet etmekteyim, oturduğumuz ev zemin dâhil 4 katlı, ben son katta oturuyorum ve çatı katta tapuda kayıtlı 2 odamız bulunmakta ve yarısı terastır. 2 oda ve banyo üzeri kiremit çatı, bu çatı ortak mı yoksa müstakil mi. Çatı ile ilgili giderler ortak mı karşılanacak.

Sorunuzun en doğru yanıtını bina mimari projenizi inceleyerek elde edebilirsiniz. Bağlı olduğunuz Belediye ilgili birimlerinden temin edeceğiniz mimari projede ortak alan olarak kayıtlı yerlerle ilgili giderlere tüm kat malikleri dâhil olmak durumundadır.


» Çatı dubleksinde oturuyorum. 10 dairelik apartmanda 2 çatı dublexi var. Eve ilk girdiğimiz sene su aktığından karşı dubleksle beraber 2005 yılının parası ile daire başı 1025 lira harcama yapıp tamir ettik. Alt katlar çatıyı kim kullanıyorsa o yaptırsın bizi ilgilendirmez dediler. Muhatap olmadık artık. Benim sorum şu: Ben ve karşı dubleks güneş enerjisi taktırdık. Eve girerken. Sadece bizim tesisatımız var. Müteahhit diğer dairelere tesisat yapıp satmamış. Şimdi tesisat çektirip güneş enerjisi takmak istiyorlar. Benim parasını verip aldığım ve tamir ettirdiğim kullanma hakkı benim olan çatıma taktıramayacaklarını düşünüyorum. Çünkü çatıma zarar verirler. Yasal prosedürü öğrenebiliriyim.

KMK 4.madde gereği çatı ana taşınmazın mutlak ortak alanıdır. KMK 16.madde gereği ''Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.'' Bu nedenle çatı müşterek kullanım alanıdır. Bina yönetim planı hükümlerinizi de dikkate almak kaydı ile aşağıdaki yargı kararı güneş enerjisi ile ilgili sorunuza yanıt içermektedir. T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ E. 2006/6943,K. 2006/9821,T. 28.11.2006


• ORTAK YERLERDE TESİS VE DEĞİŞİKLİK ( Güneş Enerjisi İle Su Isıtma Sisteminin Tesisi - Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği/Koşulları )


• GÜNEŞ ENERJİSİ İLE SU ISITMA SİSTEMİ ( Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği/Koşulları - Ortak Yer Olan Çatıda Tesisi )


• TAŞINMAZIN ORTAK YERİNDE GÜNEŞ ENERJİSİ İLE SU ISITMA SİSTEMİ YAPILMASI ( Taşınmazın Projesinde Bulunmasa da İzin Verilebileceği - Koşulları ) 634/m. 19


ÖZET: Kural olarak, tüm kat maliklerinin onayı olmadan ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamasa da ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de katkı sağlayan güneş enerjisi ile su ısıtma sisteminin tesisine, bazı koşullarda, projesinde bulunmasa da izin verilmektedir. Bu durumda kurulacak sistemin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için tüm kat maliklerine yetecek alan olması, tüm bağımsız bölümlerin bu tesisi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi gerekir.


DAVA: Dava dilekçesinde projeye aykırı olarak kapatılan balkonun eski hale getirilmesi ve çatıya kurulan güneş enerjisi sisteminin kaldırılması istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:


KARAR: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecburdur ve tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklikler yaptırılamaz. Bu bağlamda, ana taşınmazın mimari projesinde yapılacak değişiklere de tüm bağımsız bölüm maliklerinin serbest iradeleri ile onay vermiş olması gerekir. Öte yandan, anılan Yasa'nın 16. maddesi hükmüne göre de, kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup, bu yerleri, aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanma da, ortak yerin özgülendiği ya da durumunun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmalıdır.


Açıklanan bu hükümler çerçevesinde, Yargıtay uygulamalarında kural olarak bütün kat maliklerinin yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile su ısıtma sisteminin tesisine izin verilmektedir. Buna göre, çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için ana yapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar -tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde ana yapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.


Sistemin tekniğine uygun yapılmamış olması veya zarar verilmemesi için gerekli önlemlerin -su toplama havuzu, tahliye borusu gibi- alınmamış olması halinde, bu eksikliklerin giderilmesi bakımından davalılara mahkemece önel verilmesi mümkün ise de, yukarıda sayılan diğer ana koşullardan sadece birisinin bulunmaması sistemin kurulmasına engel teşkil edeceği gibi kurulmuş olanın da sökülüp kaldırılmasını gerektirir.


Somut olayda, ana taşınmazın yerinde yaptırılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda, davalılara ait güneş enerji sisteminin yukarıda açıklanan koşullara uygun olup olmadığı araştırılmamış, yalnız ana yapının statiğine etkisi olmadığı açıklanmış olmakla, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak doğrudan tesisin kaldırılmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir.


SONUÇ: Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan, kabulü ile hükmün HUMK. Un 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.11.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.


» 12 daire ve 5 dükkân olan bir apartmanda oturmaktayım. Yıllardır çatı ve diğer sorunlarda alt katta oturan komşularımız giderlere katılmayıp bize ne gibi bir tavır sergiliyorlar. Biz 4–5 daire birçok kez paramızı harcayıp bireysel olarak yaptırdık ama çatı ve dış bakımın tekrar yapılması gerekiyor. Harcamaya katılmayanlar hakkında neler yapabiliriz.

KMK 19.madde ''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.


(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.


(Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' gereği karar alınması halinde yapılan tadilat giderlerine tüm malikler katılmak durumunda olacaktır.


» En alt katta oturmaktayım. Apartmanımızın bacaları daire içinde çok yer kaplamakta ve tıkalı olduklarından zaten kullanamamaktayım. Mutfak ve banyo bacalarımı yıktırmak istiyorum. Apartmana deprem için zararı olur mu? Diğer kat malikleri problem çıkarabilir mi?

KMK 19.madde gereği ''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.


(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.


(Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.'' karar alınması halinde sorunuzda belirtilen tadilatı yaptırabilirsiniz.


» Binamızda 10 daire ve birde bodrum var tapuda bu on dairenin 10/6 sı benim 10/4 ü amcamın üzerine kayıtlı (topraktan hisse) ayrıca bodrum kat zamanında başkasına satılmıştı şuanda orda kiracı oturuyor biz çatıyı tamir ettireceğiz bu durumda bodrum katta oturan çatı giderlerine ortak olur mu olmaz mı?

Çatı bir binanın mutlak ortak alanı olup KMK 20.madde gereği ortak alan giderleri o binada bağımsız bölümü olan tüm kat maliklerince karşılanmalıdır.


» 6 yıldır oturduğum evde hiç çatı tamiratı olmadı. Bugün yağan yağmurda evim su aldı hangi mahkemeye başvurmam gerekiyor.

KMK 19.madde gereği ''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. '' Sulh Hukuk mahkemesinde dava açmalısınız.


» Evim apt. 5.katı ve üzerimizde çatı var. Isınamıyoruz. Ne yapmalıyım. Bu konu ile kanuni haklarım nelerdir?

KMK 42.madde ''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. '' karar alınması halinde çatınızda ısı yalıtımı yapılabilir ve alınan karar tüm malikleri bağlar.


» Dört katlı bir apartmanın zemin katında oturuyorum. En üst kattaki komşu ben şehir dışındayken ''binanın çatısı uçtu'' bahanesiyle kimseden imza veya izin almadan çatıyı yaptırmış. Şimdi onarım için yüklü bir meblağ talep ediyor. Bu parayı ödememe gibi bir hakkım var mı?

KMK 19.madde gereği, ''Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.


(Değişik 2. fıkra: 2814 – 13.4.1983) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.


(Değişik 2. fıkra: 5711 – 14.11.2007 / m.8) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. '' karar alınması ya da mahkeme tespiti yapılması halinde çatı tadilatı yapılmalı ve masrafı da tüm kat maliklerinden karşılanmalıdır. Bu yönde karar olmaksızın işlem yapan kat maliki yapılan işin giderlerini tahsil etmede sıkıntı yaşayacaktır.


» BODRUM (DEPO OLARAK SATILMIŞ),ZEMİNDE 2 DÜKKÂN VE ÜZERİNDE HER KATTA 2 DAİRE OLMAK ÜZERE 10 DAİRE BULUNAN BİNANIN ÇATI ARASI DA İNŞAAT ESNASINDA MÜTEAHHİT TARAFINDAN TOPRAK SAHİPLERİNİN BİLGİSİ DÂHİLİNDE 2 DAİRE YAPILARAK SATILMIŞ VE ŞU ANDA OTURANLAR MEVCUTTUR. (TOPLAM BODRUM+2 DÜKKÂN+12 DAİRE).
ÇATININ AKTARILIP, TAMİRATI VB.İŞLEMLERİ GÜNDEME GELDİ. ÇATI ARASI DAİRELERİNDE OTURANLAR ÇATININ AKITTIĞINDAN ŞİKAYETCİ OLUP, TÜM MAL SAHİPLERİ TARAFINDAN ORTAK OLARAK YAPILMASI GEREKTİĞİNİ SAVUNMAKTADIRLAR. MÜTEAHHİT BURALARI YAPIP SATARKEN TOPRAK SAHİPLERİNE ÇATI İLE BİR İLİŞKİLERİNİN OLMAYACAĞINI, EĞER OLURSA KENDİSİNE AİT OLACAĞINI BELİRTEN BİR YAZI İMZA EDİP VERMİŞ OTURANLARIN BUNDAN HABERLERİ YOK. FAKAT O'DA ŞİMDİ NEREYE KADAR BEN SORUMLU OLACAĞIM DEYİP ÇEKİLİYOR, ŞİMDİ BU DURUMDA
1.AKTARILMA, TADİLAT VB.MASRAFLAR ( YAKLAŞI 15000 TL)TÜM MAL SAHİPLERİNE Mİ (BODRUM VE DÜKKÂN SAHİPLERİ DE DÂHİL Mİ?),
2.ÇATI ARASI VE DOLAYISIYLA ORTAK KULLANIM ALANI KALMADIĞI DÜŞÜNÜLÜLEREK SADECE ÇATI ARASINDAKİ DAİRELERDE OTURANLARA MI,
3.YAZI VEREN VE DURUMU ALICILARA İZAH ETMESİ GEREKEN MÜTEAHHİTE Mİ AİT, YOKSA 4.MÜTEAHHİTLE ÇATI ARASI DAİRELERDE OTURANLAR ARASINDA MI HALLEDİLMELİ?

Belediyeden bina mimari projenizi temin ederek çatınızın durumunu ve ortak alanları tespit etmeniz öncelikli işiniz olmalıdır. Ana taşınmazın mutlak ortak alanı olan çatının tadilatı giderleri ise KMK 20.madde gereği tüm kat maliklerince aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kendi arsa payları oranında karşılanmalıdır. Bina yönetim planınızı bu giderlerin paylaşımı hususunda incelemeniz de gerekmektedir.


» Çatıdaki sorunlarla yönetici ilgilenmiyor çatının acil onarılması gerekiyor toplantı yapılmasına bile razı değil ben usta getirdim ama oralı değil toplantı olması için ne yapabilirim

KMK 19.madde gereği ''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' Sulh Hukuk mahkemesinde tespit yaptırarak onarımı sağlamanız mümkündür.


Kat maliklerinin üçte birinin talebi ile yöneticinizden olağanüstü toplantı düzenlemesini isteyebilirsiniz, ancak toplantı düzenlenmemesi halinde yine yargı yolunu kullanmanız gerekecektir.


» 5 katlı binanın en üstünde 48 metre kare teras katta oturmaktayım, aidatlarımı diğer apartman sakinleri ile aynı ödemekteyim onlar 90 metre karelik dairede benim tavan aktı yönetimden yardım istedim. Biz ancak sana masrafın yarı parasını öderiz dediler. Ben ne yapmalıyım aidatı tam alıyorlar çatı akınca ödemeyiz ya da yarısını veririz diyorlar.

Bina yönetim planınızdaki düzenlemeler saklı kalmak üzere bina ortak alanı olan çatının tadilatı için yapılacak giderlere tüm kat malikleri kendi arsa payları oranında katılmak zorundadır.


KMK 19.madde gereği ''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. '' çatının tadilatını sağlamak üzere yasal hakkınız bulunmaktadır.


» 25 dairelik bir apartmanda ikamet etmekteyim. Çatında su akıntısı var. Üst katta oturanlar için bu büyük bir sorun ve daire içine rutubet ve tavanda çatlama oluşturdu. Üst dairede oturanlar aidat vermiyoruz. Çatı yapılmadığı için, bu konuda aleyhimize ve lehimize olan ne gibi bir durum olabilir.(Aidat vermemek bizi suçlu kılar mı) Bu durum karşısında üst katta oturanlar ne gibi bir işlem yapabiliriz.

KMK 19.madde gereği ''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. '' Sulh Hukuk mahkemesine başvurarak çatının tadilatı hususunda karar alınmasını sağlamanız gerekmektedir. Ancak çatı tadilatı yapılması gerekliliği sizleri aidat ödeme yükümlülüğünden muaf kılmayacaktır.


» Yeni aldığım (teras altı ) dairemin binasında teras çatı var. Akıntılar olmuş yaptırılmış ancak teras altındaki diğer daire sahibi dairesinde (yığma binada ) bazı duvarları kaldırmış yani tadilatlar yaptırmış bu yüzden aktığı iddiası ile dava açılmış dava devam ediyor ancak akıntı devam ettiği için teras yerine bindirme çatı yapılması isteniyor tadilat yaptıran şu anda yöneticilik yapıyor. Bu durumda bir kat maliki tadilattan dolayı çatının aktığı için dava açtığından şimdi yapılacak bindirme çatıya katılmak istemiyor. Bunun için oy çokluğu ile mi. oybirliği ile mi,5/4 oy ile mi karar verilir birde mahkemenin sonucu beklenmelimidir

KMK 19.madde ''Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.'' Sorununuzun çözüm yolunu vermiştir.


» Apartmana çatısına serilen izo camın maliyetine sadece üst kat daire maliklerinin mi katlanması gerekir.

KMK 42.madde ''Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.'' Gereği karar alınmış ise tüm kat malikleri yapılan işin giderlerine katılmak zorundadır.


» Biz dört katlı binanın en üst katını almak istiyoruz. Ama alırken çatı kullanımıda bize ait olması için ne yapılabilir. İlerde çatıya bir oda yaptırmak istiyoruz.

Bina mimari projesine ve tapuda kayıtlı bağımsız bölüm kullanım şekli dışında bir kullanım ve ilave oda için kat maliklerinin beşte dördünün olurunu almanız tadilat projesi çizdirmeniz ve bu projeyi tasdik ettirmeniz gerekmektedir.